Stigningen i boligprisene kombinert med strengere krav til egenkapital fra bankene gjør det vanskeligere for mange nordmenn å kjøpe bolig. Et mulig hjelpemiddel kan være å bruke forbrukslån som egenkapital, men er det en god idé? 

Boligprisene i Oslo og flere andre byer i landet løper løpsk og stiger vanvittig fra år til år. De som eier bolig jubler mens verdistigningen på boligen deres går i taket, men for de som står utenfor kan det være veldig vanskelig å komme seg inn på boligmarkedet.

Finanstilsynet har pålagt bankene å kreve 15 % egenkapital, noe som betyr at man maks kan låne opp til 85 % av boligens verdi, resten må man betale fra egen lomme. For noen år tilbake var kravet 10 %, og bankene hadde anledning til å utøve mer skjønn enn i dag, noe som gjorde det lettere for enkelte grupper å låne en større andel av boligens verdi. Det var ikke uvanlig å få boliglån helt uten egenkapital. I 2019 er det ingen banker som vil gi boliglån på hele kjøpesummen.

Finanstilsynet har dessuten signalisert at de vurderer enda strengere krav til bankene, noe som vil gjøre situasjonen enda verre for mange.

Dyrt lån, men dyrere uten?

Dette kan umiddelbart høres ut som en dårlig idé, men tar man prisstigning på boligen med i betraktningen, er det ikke sikkert det er så dumt. Hvis alternativet til å bruke forbrukslån er å ikke få boliglån, kan det lønne seg å vurdere hvilke muligheter man har. Forbrukslån er uten tvil et dyrt lån, men det kan bli enda dyrere å stå utenfor boligmarkedet mens man sparer opp nok egenkapital.

Hvis prisstigningen på boliger i pressområder, sånn som Oslo, fortsetter i samme tempo, og det gjør det tilsynelatende, kan det å finansiere egenkapitalen med forbrukslån hjelpe folk inn i et brennhett boligmarked.

Dersom man tar opp et forbrukslån, bruker det som egenkapital og benytter seg av alle muligheter som banken tilbyr for å senke månedskostnadene på boliglånet, kan man prioritere å betale ned forbrukslånet først. Det har nemlig en langt høyere rente enn boliglånet.

Forutsetter prisstigning på bolig

Et forbrukslån på 300 000 kroner med fem års nedbetaling vil koste deg rundt 380 000 kroner totalt med middels rente, altså circa 80 000 kr i renter og omkostninger. 300 000 er 15 % av 2 000 000, og gir deg muligheten til å kjøpe en bolig for rundt 1,9 – 2 millioner kroner (ikke glem dokumentavgiften på 2,5 % av kjøpesummen).

Selv med en prisstigning på 5 % i året, vil boligen din etter 5 år være verdt circa 2,5 millioner, mens du har betalt circa 80 000 kr i renter på forbrukslånet. Det betyr at det lønner seg å finansiere boliglånet ved hjelp av forbrukslån. Det forutsetter naturligvis at du har økonomi til å betjene både boliglånet på 1,7 millioner kr (rundt 6 500 kr hver måned med 30 års løpetid og 2 % nominell rente) og forbrukslånet med rundt 6 500 kroner i månedlige avdrag.

Jo høyere prisstigning, jo vanskeligere å spare

For mange kan dette være et langt bedre alternativ enn å leie bolig mens man forsøker å spare opp egenkapital, rett og slett fordi prisstigningen fort kan overstige det man klarer å spare. Hvis man ser for seg å kjøpe en bolig til tre millioner som stiger med 10 % i året, må man spare 45 000 kr hver eneste år bare for å holde tritt med prisstigningen, og så spare til egenkapital på toppen av det. For par som skilles kan det være helt umulig å finne en passende bolig i samme skolekrets med kun en inntekt, og da kan forbrukslån være en mulig løsning.

Det er også verdt å tenke på at Finanstilsynet ønsker å stramme inn reglene for bankenes utlånspraksis, og at det sannsynligvis vil bli enda vanskeligere å få boliglån i framtiden. Kanskje er forbrukslån nøkkelen til å komme seg inn på boligmarkedet før det blir for sent.

Ulemper med forbrukslån

Det finnes også en bakside ved å finansiere egenkapitalen til boliglånet ved hjelp av et eller flere forbrukslån. Banken må vurdere din økonomiske situasjon, og det kan være den mener det ikke er forsvarlig å gi deg lån basert på opptak av forbrukslån. Dersom dine faste månedlige utgifter blir for høye i forhold til inntekten din, kan de ikke gi deg tilbud.

Og høye månedlige utgifter blir det med et forbrukslån, for dette dyre penger. Har du lav kredittverdighet kan renten være tosifret, og avdragene ganske hissige.

Det kan bety at du vil få en trang personlig økonomi helt til forbrukslånet er nedbetalt. I tillegg løper man alltid en risiko for at rentenivået kommer til å stige, og da stiger det for både forbruks- og boliglånet ditt samtidig. I dag er det kanskje vanskelig å se for seg høye renter, men det er under ti år siden renten var på over 7 %. Det kan gå oppover igjen, og da vil alle som lånte det de maktet få store problemer med å betjene lånene sine.